来源：中物研协如皋天长地久婚纱摄影工作室

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2024年已经过去一半，物业服务行业这半年来处于从增量向存量转变、回归服务本源、提升服务价值的新周期之中，克而瑞物管从政策篇、资本篇、市场篇以及企业篇做了半年度总结解读，本期为政策篇。

物业服务首获国家正名

列入‘鼓励类-商务服务业’

国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，自2024年2月1日起施行。《产业结构调整指导目录（2019年本）》同时废止。在《产业结构调整指导目录（2024年本）》中，物业服务纳入了“鼓励类-商务服务业”，相比2019年版本，变化如下：

一是“物业服务”从“鼓励类-其他服务业”，调整至“鼓励类-商务服务业”。

二是“物业服务”内容表述更为细化，具体为：

物业服务：（1）住宅物业管理：普通住宅、公寓、别墅等物业管理；保障性住房（含保障性租赁住房）物业管理；老旧小区物业管理等。（2）非住宅物业管理：办公楼、写字楼、学校、医院、场馆、酒店、产业园区、商业综合体等物业管理。

图：《产业结构调整指导目录（2024年本）》节选

资料来源：产业结构调整指导目录（2024年本）

经过此次更新，物业行业定位正式从“鼓励类-其他服务”归属于“鼓励类-商务服务业”，不仅体现了国家对住宅物业管理的持续支持，更首次明确将非住宅物业纳入鼓励发展范畴。未来，无论是住宅，还是商业、办公等非住宅领域的物业管理，都将迎来更加广阔的发展空间和机遇。

此次物业管理首次被发改委正名，不仅是对物业行业价值的深度认可，也为整个行业的高质量发展提供了坚实的政策基础。

两会释放物业八大关键信号

3月5日，十四届全国人大二次会议开幕，李强总理作政府工作报告。物业管理作为与民生息息相关的行业受到的关注度持续上升。克而瑞物管对此进行梳理，从FM设施管理、数字化、城市服务、城市更新、低碳、社区养老和托育、社区治理、社区安防八大关键词对政府工作报告进行解读。

关键词1：FM设施管理

原文：（一）大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力。

推动产业链供应链优化升级。实施制造业技术改造升级工程，培育壮大先进制造业集群，创建国家新型工业化示范区，推动传统产业高端化、智能化、绿色化转型。加快发展现代生产性服务业。

解读：加快发展现代生产性服务业，旨在为生产性企业提供强有力的后勤保障，此举或将推动国内FM业务的快速发展。

由于国内FM起步较晚，需求方和供给方的发展都尚不成熟。当前，国内需求方以科技企业为主力，随着产业链供应链升级的推动，这类企业聚焦主业，将非核心业务外包的需求也会愈发明显，FM市场的爆发或将提前。从供给端来看，万物梁行、卓越商企服务、特发服务等企业布局较早，在服务华为、阿里、腾讯等互联网企业过程中已积累了大量经验。同时，越来越多的物企正加速布局，中海物业在2024年年度工作会议中提出，将深挖IFM服务，新大正则将其作为未来转型升级的方向。

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关键词2：数字化

原文：（一）大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力。

深入推进数字经济创新发展。制定支持数字经济高质量发展政策，积极推进数字产业化、产业数字化，促进数字技术和实体经济深度融合。深化大数据、人工智能等研发应用，开展“人工智能+”行动，打造具有国际竞争力的数字产业集群。实施制造业数字化转型行动，加快工业互联网规模化应用，推进服务业数字化，建设智慧城市、数字乡村。深入开展中小企业数字化赋能专项行动。支持平台企业在促进创新、增加就业、国际竞争中大显身手。健全数据基础制度，大力推动数据开发开放和流通使用。适度超前建设数字基础设施，加快形成全国一体化算力体系。我们要以广泛深刻的数字变革，赋能经济发展、丰富人民生活、提升社会治理现代化水平。

解读：工作报告中提出推进服务业数字化，以数字变革赋能经济发展，提升社会治理现代化水平。数字化发展道阻且长，但无疑将影响深远并颠覆性重塑各行各业。对物企而言，数字化建设和技术创新，不仅对企业内部运营效率提升至关重要，更是企业在未来链接融入“智慧生态城市”的重要桥梁。提前布局数字化战略，挖掘其潜力，是现代物企把握未来竞争制高点的关键之举。

当前，物企在物业管理领域的数字化应用较为广泛，重点体现在智慧社区建设和增值服务提供上。物企在数字化进程上的发展格局呈现差异化：头部企业着力于AI与大数据，中型物企聚焦于精细化运营管理，小型物企则更多关注线上业务拓展和业财一体化。领先物企主动定位智慧生态城市系统的一部分，通过智慧物业建设充当城市服务守护者和增值赋能者，在未来发展中建立起牢固的竞争壁垒。如万物云定位为空间科技服务商，积极参与新型智慧城市建设。

2024年，不少物企持续提出数字化建设，致力于打造集便捷、智能于一体的物业管理新模式。如保利物业提出提速科技。中海物业、雅生活服务、华润万象生活等十余家企业亦提出数字化建设与科技赋能。未来，数字化发展将进一步改变物业管理行业面貌，并将持续为其创造更大的价值和发展空间。

延伸阅读：《2023物企数字化行业报告》，全景解读物企数字化！

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关键词3：城市服务

原文：（七）坚持不懈抓好“三农”工作，扎实推进乡村全面振兴。

深入实施乡村建设行动，大力改善农村水电路气信等基础设施和公共服务，加强充电桩、冷链物流、寄递配送设施建设，加大农房抗震改造力度，持续改善农村人居环境，建设宜居宜业和美乡村。

解读：乡村振兴涉及众多方面，改善公共服务和基础设施同等重要。其中，环卫服务是提升乡村面貌、改善乡村环境的关键环节。然而，截至2022年末，乡村环卫的社会化率仅为57%，远低于城区环卫的73%。近年来，物业服务企业对城市服务业务的重视程度不断提高，城区环卫业务竞争也日益激烈。随着农村改革稳步推进，乡村环卫的社会化率也在不断提升，保利物业等国央企已开始涉足城乡环卫一体化和农村环卫等领域。尽管乡村环卫仍然面临地方财政限制和回款缓慢等问题，但对于国央企及部分资金实力雄厚的民企来说，乡村环卫也是可探索的市场之一。

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关键词4：城市更新

原文：（八）推动城乡融合和区域协调发展，大力优化经济布局。

稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市。

解读：给老旧小区加装电梯、增加车位等虽是一项便民利民的民心工程，但也是老旧小区改造的难点及痛点，源于改造过程会牵涉到征用公共空间、筹集改造资金、设施运营成本分摊等多个环节，不同主体因需求及利益不同，便容易产生纠纷。各省市多措并举化解纠纷、达成共识，提供了大量的优秀案例，成功经验总结为党建引领、制定公约、全程监督、物业支持等。2023年11月，最高人民法院、住建部联合发布老旧小区既有住宅加装电梯典型案例，作为最生动的法治教材，引导不同主体通过协商解决争议，提供了更加有力的法治保障。

而在31个省份及直辖市政府工作报告，四川、上海等4个省份及直辖市制定了明确的量化目标。例如，上海市要在2024年完成既有多层住宅加装电梯3000台。

对于物企而言，尽管电梯加装业务存在一定的资质门槛，但新城悦服务、招商积余、中海物业等品牌物企均在积极试水老旧小区电梯加装市场，为更多项目提供专业化的电梯服务，并取得了积极的成效，电梯服务已然成为企业社区增值服务重要的业绩增长点。

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关键词5：低碳

原文：（九）加强生态文明建设，推进绿色低碳发展。

深入践行绿水青山就是金山银山的理念，协同推进降碳、减污、扩绿、增长，建设人与自然和谐共生的美丽中国。

解读：在响应国家“双碳”战略目标的进程中，物业企业在构建绿色低碳社区、实施低碳设施管理等多个应用场景中，已然扮演了先行者的角色。而绿色低碳作为企业履行社会责任和强化ESG建设的核心组成部分，上市物企对此高度重视并已付诸行动。数据显示，超9成上市物企已进行ESG信息披露。在节能低碳方面，如楼宇温控和照明等能源消耗关键领域，推广高效节能设备和技术，采用LED灯具及能耗数据监测自动化控制；节水方面避免跑冒滴漏及水资源循环利用；开展垃圾分类宣传教育活动；无纸化办公倡导等等，全方位切实有效进行低碳建设实践。

绿色低碳物业管理成为行业发展的必然趋势。未来，物企对于低碳建设将愈加重视，尤以央国企将更加进行表率实践。华润万象生活在2024年提出落实好“ESG及双碳战略实施”战略专项任务。招商积余则计划于2024年披露首份可持续发展报告。可以预见，低碳物业管理将在行业中形成更为广泛的共识和积极的行动潮流。

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关键词6：社区养老和托育

原文：（十）切实保障和改善民生，加强和创新社会治理。

加强城乡社区养老服务网络建设，加大农村养老服务补短板力度。加强老年用品和服务供给，大力发展银发经济。推进建立长期护理保险制度。健全生育支持政策，优化生育假期制度，完善经营主体用工成本合理共担机制，多渠道增加托育服务供给，减轻家庭生育、养育、教育负担。

解读：“一老一小”问题历来是两会政府工作报告重点关注的民生问题，解决思路在于建、管两层面。具体而言，通过社区嵌入式服务设施建设，逐步补齐社区公共服务设施短板，优先保障“一老一小”服务需求。嵌入式服务设施建设主要由政府和开发商推动，新建商品房理应由开发商负责统筹建设，存量房缺少的嵌入式服务设施空间则由政府部门予以补建。

物企定位更多承担的是空间运营服务，即在嵌入式服务设施空间内开展具体的社区增值服务，重点满足“一老一小”服务需求。近年来，越来越多的物企积极探索社区养老和托育服务新模式，但由于老年群体消费观念、支付能力等多方面因素，盈利模式还在探索阶段，此番政府工作报告再度强调社区养老和托育服务，未来政策红利值得期许。

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关键词7：社区治理

原文：（十）切实保障和改善民生，加强和创新社会治理。

完善社会治理体系。强化城乡社区服务功能。

坚持和发展新时代“枫桥经验”，推进矛盾纠纷预防化解，推动信访工作法治化。

解读：社区基层治理是我国社会治理体系的“最后一公里”，而物业服务企业则是社区基层治理的基石力量，起到了政策落地、管理落地、反馈落地等极为重要的执行与沟通价值。但在长期的社区治理实践中，物业服务企业始终面临着“权责不清”、“边界不明”、“定位不明确”等问题，其在基层治理中长期处于相对尴尬的地位，在很大程度上影响了物业服务企业对基层治理的价值贡献，甚至影响了社会舆论对物管行业的客观评价。

近年来，物业服务与基层治理逐渐成为中央及地方政策重点关注领域，物业服务被加速纳入国家基层治理体系。随着国家基层治理体系的逐步完善，党建引领基层治理的不断深化，物业服务企业作为基层治理“三驾马车”的重要力量之一，必将获得越来越多的重视，以及与之相配套的政策助力。

为了提升社区精细化治理水平，品牌物企在积极探索社区共治新模式，进一步提高物业服务力及业主满意度。例如，坚持党建引领，多方议事解决社区治理的“疑难杂症”，努力把小区打造成为共建共治共享的美好家园。

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关键词8：社区安防

原文：（十）切实保障和改善民生，加强和创新社会治理。

提高公共安全治理水平，推动治理模式向事前预防转型。着力夯实安全生产和防灾减灾救灾基层基础，增强应急处置能力。扎实开展安全生产治本攻坚三年行动，加强重点行业领域风险隐患排查整治，压实各方责任，坚决遏制重特大事故发生。

解读：社区安全治理乃是公共安全治理的重要一环，但由于社区安全治理是个系统性工程，亟需形成社区共治体系，利用群体力量解决社区安全治理难题。以近期发生的南京火灾事故为例，表面原因是电动车乱停放，背后深层次原因则是很多社区治理场景依旧存在多主体缺位等的情况，导致安全治理重任依赖于物业服务企业独自支撑。

因此，很多省市在大力推进以党建引领基层治理，打造“红色物业”党建品牌，不断提升基层治理精细化水平。而在党建引领下，社区“三驾马车”协同发力，共创安全、幸福、和谐社区。在此过程中，很多社区面貌焕然一新，涌现出大量的优秀案例。例如，实行全域网格化管理，即创新实施党建统领“双网共治”行动，线上建立覆盖全域“云网格”，线下组织网格治理微单元，全面提升基层治理效能。

除此之外，物业服务企业也在事前宣传、事中劝阻、设备保障、巡逻保障等环节做好安全管控，尽量降低社区安全事故发生的可能性及危害程度。例如，针对电动车乱停放问题，物业服务企业前期宣传要加强业主消防安全意识和自救技能，减少电动车进电梯、乱停放、私拉电线充电等乱象。在发现社区消防安全隐患，应及时予以柔性劝阻，让业主易于接受进而改正。而在多方联动加强消防设施保障的同时，也要提升安保人员巡逻频次，确保意外能在第一时间被发现，进而采取有效的应急处理措施。

在3月5日-3月11日两会期间，全国人大代表亦纷纷从多维度建言献策，克而瑞物管对此进行梳理，围绕建议和提案聚焦的物业信用评价类、老旧物业改造类、社区治理类、物业法治类、商业物业类五个方面展开。

 “好房子+好服务”政策标准持续落实

3月9日下午，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上再次强调“下力气建设好房子”等内容。倪虹部长指出，“在发展新模式下，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”倪虹部长的讲话，不仅为房地产行业指明了方向，也彰显了政府对于提升人民居住品质的坚定决心。

近日，住房城乡建设部表示，围绕满足群众住上“好房子”的需求，2024年将从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，发布住宅项目规范，提高住宅建设标准，加快住房发展从“有没有”向“好不好”转变。目前，住建部正在研究制定关于提升住房品质的意见，健全完善住宅设计、材料、技术、维护、服务等一系列基础性制度。

地方政府聚焦于“好房子”与“好服务”的建设推进，亦陆续出台相关政策标准。如青岛、绍兴对“好房子”的内涵与建设标准进行了明确定义，从建筑质量、绿色节能、智能化设施等方面明确“好房子”标准。在“好服务”领域，尽管尚未有地方独立发布相关标准，但绍兴市已将“好物业”研究列为年度工作重点，显示出地方政府对于物业管理服务品质提升的高度重视。未来，物业管理行业或将迎来更为系统化、标准化的服务评价体系，推动物业服务向精细化、个性化、专业化方向发展。

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